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駐車場専用使用権に関わる紛争について

 マンション内の駐車場利用については、様々なトラブルが発生している。専用使用権の問題については、訴訟事例が数多くあるが、賃貸方式において、絶対的な充足率が低い場合、利用者の決定方法に関し紛争が生じえる。元々の契約において、半永久的に使用出来ると理解されている半永久方式と、1年ないし数年で定期的に抽選を行う抽選方式では、公平性の観点から見るならば、明らかに抽選方式が望ましいと思われる。100%以上の充足率であるマンションならば、半永久方式が不合理であるとは一概には言えないが、そうでないならば、利用したい人が公平な方法で選ばれるというのは、駐車場の利用者、被利用者に関わらず、多くの理解を得られるのではないか。「利用者は交代しなくても良いのか」について、参考とすべき判例に、「武蔵野マーテルヒルズ事件(浦和地判平成5.11.19)」がある。

 武蔵野マーテルヒルズでは、売買契約に先立って、原始規約が交付されている。同規約には、「駐車場の使用については、別に定める『駐車場使用契約書』により有償で使用できる」と規定されていた。その後の第1回目の抽選会時において、契約書では、契約期間が1年とされ、自動更新条項がついた。その後の総会において、駐車場使用細則が決議され、「2年毎の抽選により、駐車場使用契約の締結権者を決定する」と、駐車場使用契約書を「駐車場使用期間を2年とする」(過半数による普通決議で可決)とした。これにより、第1回目の当選者のうち一部の者が、決議無効と専用使用権の確認を求めて提訴した。判決では、①自動更新については、特約しているが、それが即座に解除権の制限された契約とは認められない、②専用使用権の期限については、管理規約には、特段の定めがないから、使用細則にて2年とすることは管理規約に抵触せず、規約変更には当たらないため普通決議で可、③分譲業者が行ったと言われる半永久的に使えるという説明は、誤解に基づくもので、他に影響するものではない、以上のことから、原告請求を棄却したのである。当件においては、半永久方式から抽選方式への変更手順は妥当とされた。専用使用権の法的な性質については、「シャルマンコーポ博多事件(最判平成10.10.30)」において、管理組合を貸主とした「賃貸借類似の契約に基づく債権的使用権」であり、貸主である管理組合の承諾なしで自由に譲渡できる権利ではなく、「規約及び集会決議による団体的規制に服すべきもの」とし、分譲駐車場においても、使用料の増額ができるとしている。いずれにしても、共有物の管理に関しては、既得権の保護よりも、平等化に向けての流れが支持されるのではないか。(S.K)

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