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マンション管理TOPICS

マンションの二つの老い

都心部を中心とした新築マンションの展示場は、いつになく活況のようである。
住宅ローン金利の見直し、消費税の増税、地価の上昇を背景に、買うタイミングは今だと判断する消費者が多いと
思われる。一部のシミュレーションでは、購入価格帯によっては、消費税増税前よりも増税後の方が、実質負担金
が少ないと試算されているようだが、それでもやはり増税前に購入を決めたいと考える人が多いのであろうか。
円安による外国人の購入も活況の要因のひとつである。
 そんな中、週刊東洋経済(6月8日号)の記事は、とてもインパクトのあるものであった。
マンション時限爆弾と表して、老朽化しているマンションが爆発寸前だとしている。記事によれば、現在、分譲マン
ションは全国に約600万戸に至り、1,400万人が住む。集合住宅ゆえ有するいくつかの問題の中でも、建物の老
朽化と住民の高齢化という「二つの老い」に直面しているマンションが多く存在している。約600万戸のうち、既に
5分の1が築30年以上、今後10年で老朽化は加速し全体の3分の1を占めるという。同時に、築40年超のマンシ
ョンでは、60歳以上のみの老人世帯が半数に至るなど、住民の高齢化も進んでいる。そして、高齢化を理由とし
て、管理組合の役員不足も深刻化しているが、管理組合が機能不全の状態になると管理費等の滞納の増加に
繋がり、そしてその環境に嫌気を差し、住民が去っていってしまうという悪循環が生まれてしまう。
まさに老朽化したマンションは「爆発寸前」の状態であるとする。
 建物の老朽化対策としては、大規模修繕の実施や、さらに進んで建て替えといった方法があるが、合意形成や
資金調達等、越えるべきハードルは少なくない。役員なり手不足に対して、国は第三者管理方式の採用を検討し
ているようだが、住民自治強化の流れに逆行するものとして、方向性は見いだせていないと言える。管理組合に
よる自主管理化では、成功事例も一部あるものの、そうでない事例も少なくない。専門家の力を借りつつも、主体
的に動く管理組合が作れるかが鍵であり、やはり人の問題と言えるのではないか。多くの知恵を集約しなければ
ならず、決して他人事ではない。(S.K)

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