不動産経済研究所によると、新築物件マンションにおける首都圏のマンション供給は2000年をピークに毎年減少をし続けていると報告している。

　2023年は史上最低レベルとなる３万戸割れ、この20年で新築市場は3分の１に減った。ただでさえ供給が絞られマンションの需要が満たされない中、さらに価格を高騰させる要素として円安が加わった。一部の外国人投資家などが高級物件を、相場を逸脱する高値で買うことが増え、これがマンション相場に投機的な動きを生んでいる。

　この価格高騰に消費者が付いていける状態を作ったのが、超低金利の住宅ローンだといわれ、東京の年収倍率（ローン借入総額を年収で割ったもの）は14倍にまで達し、コストインフレとマンション戸数供給減で、マンション価格が上がっても、それを買えるだけのローンが借りられる状況が長らく続いてきたことが影響しているらしい。しかし、今後の将来的な金利上昇の局面においては、借入可能金額が大きくなる案件は注意を払う必要があるだろう。

　一方、マンション管理業界にもインフレの波が押し寄せ、清掃や警備などの日常清掃に関わる人件費や、電気代や、マンション保険の保険料の高騰などがあり、マンション管理会社が管理組合への管理委託費を軒並み増額要求している現状もあるそうだ。

　さらに、組合が積み立てる修繕積立金についても、建設費の高騰により計画を見直さなければならないところが増えてきている。

　新築マンション価格は現時点では、高止まりしており、今後大幅な下落は見込みにくく、また良質な管理の中古マンションも大きく値引かれて市場に出ることもほぼない。

　自分好みの場所に新築物件がなかったりする場合は、超築浅を含む中古マンションを第一条件に選ばれていく展開が今後も予想される。

　こうした状況をしっかり見極めたうえで、マンション選びをする時代が来ている。今、こうした高騰する売買と管理に、『負けない』ためにみなさんと一緒に、前回のおさらいする部分もありますが、今回も引きつづき「マンションの売りたい。買いたい。」のポイントを見ていきたいと思います。

＜売る時のポイント２＞

マンションを売却する際、「少しでも高く売りたい」と思うのは自然なことです。しかし、ただ査定額が高い会社に任せれば良いわけではありません。ここでは、売主が押さえておきたい3つのポイントをご紹介したいと思います。

① 売却の時期を見極める

　マンションの需要は季節や市況に左右されます。特に春（3〜4月）や秋（9〜10月）は引っ越し需要が高く、売却活動に向いている時期です。また金利の動向や周辺の再開発も価格に影響するため、タイミングを意識しましょう。

　また、築10年以内・大規模修繕直後は買主に安心感を与え、高値で売りやすい。

　金利が低い時期は買主が積極的になるためチャンスです。

② 売却査定額の相場を理解する（複数社から見積り査定を取る）

　不動産会社が出す査定額は、「必ず売れる価格」ではありません。実際には、成約事例や相場に基づいた“現実的な価格”を見極めることが重要です。

　強気に出す場合でも「長く売れ残ると値下げ圧力が強まる」ので、売出時の価格設定が勝負。

　また、値下げ交渉の余地を残す。最初からギリギリの安い価格を提示せず、少し高めで出して値下げ交渉に対応できるようにする。

　ただし「根拠のない高値」だと逆効果なので、相場＋工夫で上積みするイメージ。

③ 印象アップで価値を高める

　同じ物件でも、見せ方で印象は大きく変わります。ハウスクリーニングで清潔感を出す。照明を明るくし、小さな修繕（クロス張替え、床のワックスがけ、設備の不具合直し）は費用対効果大。

　不要な家具を減らして広さを見せるなど、ちょっとした工夫で内見時の印象が良くなり、価格交渉も有利に進みます。広告・写真にこだわる。プロカメラマン撮影は良。

　必要に応じて家具レンタルなど「モデルルーム化」するのも効果的。

　管理状況をアピールし、修繕履歴、大規模修繕計画、管理組合の健全性を提示。「しっかり管理されているマンション」は買主に安心感を与え、値引き交渉を避けやすい。

　ネット掲載時に「駅までの距離」「スーパーや学校」など生活利便性を盛り込むとなおよい。

マンション売却は「時期・価格・印象UP」の3点が成功のカギです。焦らず準備を整えることで、納得のいく売却につながります。

次回も「マンションの売りたい。買いたい。」のポイントを紹介していきます。是非、参考にして下さい。また、不動産売買・マンション売買のご相談のある方は、不動産相談を経験豊かな知識でサポートする京葉ビルサービス㈱へ是非お問合せください。（☎047-484-0949）